Mając kilka godzin wolnego czasu postanowiłem przekalkulować na podstawie dostępnych danych możliwy koszt powstania Biura Głównego w Warwick.
Założenia co do wielkości inwestycji:
- powierzchnia użytkowa budynków to ok. 1 600 000 stóp kwadratowych (na podstawie zdjęć satelitarnych, wraz z uwzględnieniem ilości kondygnacji, wychodzi ok. 1 300 000 stóp kwadratowych, ale na potrzeby kalkulacji dodałem jeszcze około 25%, co w gruncie rzeczy pozwoliłoby na budowę kolejnego piętra, ale założyłem, że tak będzie bezpieczniej);
- powierzchnia całej działki to 253 akry (dane oficjalne za jw.org).
Założenia co do kosztów ziemi:
- na podstawie strony
www.zillow.com wziąłem pod uwagę oferty sprzedaży ziemi o powierzchni od 200 do 300 akrów (łącznie 56 ofert sprzedaży ze stanu Nowy Jork; część ofert odrzuciłem z powodu niskich cen działek wynikających ze specyficznego przeznaczenia tych ziemi, np. na polowania). Wobec powyższego ustaliłem następujące możliwości ceny działki pod budowę Biura Głównego w Warwick:
a) 1 282 139,57 USD (na podstawie uzyskanej średniej ceny za jeden akr, tj. 5 067,75 USD)
b) 5 502 750,00 USD (na podstawie drugiej co do wysokości ceny za jeden akr, tj. 21 750,00 USD)
c)
10 284 552,85 USD (na podstawie najwyższej ceny za jeden akr, tj. 40 650,41 USD)
Pomimo tak dużych rozbieżnościach w cenie jednostkowej pomiędzy najwyższą a drugą najwyższą ceną (co wskazuje na to, że najwyższa cena jest przypadkiem skrajnym i w wielu obliczeniach statystycznych zostałaby po prostu odrzucona, żeby nie zaburzać danych) do dalszych rozważań przyjąłem skrajny najwyższy wariant.
UWAGA: Podana przeze mnie cena
może być zawyżona z następujących powodów:
a) na niektórych z tych działek stoją nieruchomości, np. jednorodzinny dom o wysokim standardzie posadowiony na niemal 100 hektarowej działce – sama wartość domu podnosi wartość działki przeliczanej na akr;
b) Strażnica, jako organizacja niedochodowa, korzysta z różnego rodzaju benefitów, takich jak ulgi podatkowe;
c) Strażnica, jako międzynarodowa korporacja, wychodzi z pozycji siły – stać ją na długie i silne negocjacje, zapewne połączone z zaawansowaną analizą rynku;
d) działka pod Biuro Główne została zakupiona w 2009 roku, kiedy ceny nieruchomości były najniższe od wielu lat (według
www.globalpropertyguide.com ceny nieruchomości w USA od 2009 do 2019 roku podrożały o około 18-20%; spadek cen nieruchomości od 2005 do 2009 roku wyniósł niemal 30%, co uczyniło rok 2009 idealną okazją do tego typu inwestycji).
Założenia co do kosztów budynków:
- na podstawie strony
www.loopnet.com wziąłem pod uwagę wszystkie oferty sprzedaży hoteli o powierzchni powyżej 50 000 stóp kwadratowych (jako punkt odniesienia przyjąłem hotele, ponieważ jest to rodzaj zabudowań najbardziej zbliżony do Betel, choćby ze względu na ilość pokoi, miejsca typowo usługowe, takie jak recepcje, jadalnie, sale konferencyjne itd.; wykorzystałem tylko 9 ofert, które prezentowały stosunkowo wysoki standard). Wobec powyższego ustaliłem następujące możliwości ceny kosztów budowy Biura Głównego w Warwick:
a) 84 702 842,86 USD (na podstawie uzyskanej średniej ceny za jedną stopę kwadratową, tj. 52,94 USD)
b)
206 718 346,25 USD (na podstawie najwyższej ceny za jedną stopę kwadratową, tj. 129,20 USD)
UWAGA:
a) chociaż wziąłem pod uwagę tylko 9 nieruchomości, wszystkie one były sprzedawane jako nieruchomości komercyjne, a więc należy założyć, że sprzedający zakłada zysk, a kupujący ponosi wyższą cenę kupna (niż koszt budowy), ponieważ jest to inwestycja; może to w rzeczywistości oznaczać, że powyższa cena wyraża w jakiej cenie Strażnica mogłaby próbować sprzedać wybudowany przez siebie kompleks, ale koszt wybudowania go w rzeczywistości mógł być znacznie niższy;
b) przyjęta najwyższa cena koreluje z średnią ceną budowy domu w USA w roku 2017, tj. 153 USD za stopę kwadratową; faktem jest, że do obliczeń w przypadku Warwick przyjąłem 129,20 USD, ale należy mieć świadomość, że cena jednostkowa przy budowie jakiejkolwiek nieruchomości spada wraz ze wzrostem powierzchni użytkowej; podany koszt 153 USD przyjmuje się w przypadku jednorodzinnego domu o powierzchni 2 800 stóp kwadratowych, natomiast w przypadku Warwick przyjęto 129,20 USD dla powierzchni 1 600 000 stóp kwadratowych – oznacza to, że cena za stopę kwadratową spadła zaledwie o około 15%, chociaż powierzchnia wzrosła o około 57 000% (słownie: pięćdziesiąt siedem tysięcy procent); stąd wniosek, że koszt 129,20 USD za stopę kwadratową Biura Głównego w Warwick jest jak najbardziej możliwy;
c) wiele prac przy budowie wykonali wolontariusze; przyjęcie, że ponoszono pewne koszty wyżywienia czy zakwaterowania ich i tak sprawia, że stanowi to kolejny czynnik mówiący, że w rzeczywistości koszt budowy mógł być niższy;
d) aby zminimalizować koszty budowy, Strażnica zakupiła wiele ciężkiego sprzętu, który następnie został sprzedany (lub nadal jest sprzedawany), co sprawiło, że koszt robót wykonanych tego typu sprzętem drastycznie spadł (ograniczył się do eksploatacji oraz spadku wartości); jest to kolejny czynnik mogący stanowić o niższych rzeczywistych kosztach powstania tego kompleksu.
WNIOSKI:
a) jeśli założyć najwyższą realną cenę działki i średnią cenę za stopę kwadratową, uzyskujemy koszt powstania Biura Głównego na poziomie około 95 milionów dolarów. Jeśli natomiast założymy najwyższą możliwą cenę działki oraz najwyższą z uzyskanych cen za stopę kwadratową,
uzyskujemy sumaryczny koszt rzędu około 217 milionów dolarów.
b) jeśli się nie mylę, na podstawie między innymi The New York Times przyjmuje się, że nieruchomości w Nowym Jorku zostały sprzedane za około 1 miliard 300 milionów dolarów. Oznaczałoby to, że jedynie ok. 17% z tej kwoty zostało przeznaczonych na budowę kompleksu w Warwick.
Proszę nie traktować tego jako pewnik, a jedynie punkt odniesienia potwierdzony pewnymi obliczeniami z uwzględnieniem przeglądu rynku. W rzeczywistości koszt powstania Biura Głównego w Warwick mógł być zarówno wyższy, jak i niższy. Jednakże na podstawie powyższego uważam za absurdalne twierdzenie jednego z członków Ciała Kierowniczego, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w Nowym Jorku ledwie starczyły na pokrycie kosztów budowy nowego biura (o ile się nie mylę słowa te padły z ust Stephena Letta w jednej z audycji tv.jw.org).
